Vermietung und Steuern: Was man absetzen kann und beachten muss

von Stefan Feinig am 07.04.2022

Eine vermietete Immobilie ist nicht ausschließlich ein Geldsegen. Instandhaltung. Wartung. Etwaige Darlehenszinsen. Wohnungsanzeigen. Aber auch Steuern. Vermietende haben neben Einkünften auch so einige Rechnungen zu bezahlen. Hinzu kommt, dass oftmals auch zu viel bezahlt wird. Denn viele Posten können durchaus von der Steuer abgesetzt werden. Hier erfährst du, wie du dir als Vermietende:r viel Geld zurückholen kannst.

Die stille Magie der Werbungskosten

Wer seine Immobilie vermietet, darf sich aufgrund der niemals sinkend wollenden Mietpreise über ein nettes Sümmchen Extra-Einnahmen freuen. Diese gehören natürlich versteuert! Weiters kommen noch Ausgaben für etwaige Renovierungen, Maklerkosten, Reparaturkosten usw. hinzu. Das Haar in der Suppe eines jeden Einkommenbescheids, möchte man meinen. Doch so einiges von diesen Ausgaben kannst du dir vom Finanzamt zurückholen.

Denn Ausgaben, die du als Vermieter:in tätigen musst, um deine Immobilie in Schuss zu halten, gelten finanzrechtlich als s.g. Werbungskosten. Heißt: All jene Kosten, die im Zusammenhang mit deiner Immobilie entstehen, sind steuerlich absetzbar.

Hierbei unterscheidet man zwischen zwei Formen von Kosten:

regelmäßige Werbungskosten
unregelmäßige (einmalige) Werbungskosten

Zu den regelmäßigen Werbungskosten zählen zum Beispiel die AfA (die Absetzung für Abnutzungen (kurz AfA); so wird steuerrechtlich die Wertminderung von Anlagevermögen bezeichnet), Betriebskosten, Finanzierung für Immobiliendarlehen und Zinsen.

Als unregelmäßige Werbungskosten gelten steuerliche und rechtliche Beratungskosten, Sanierungsarbeiten, Herstellungskosten oder Maklergebühren.

Möchtest du als Vermieter:in Steuern sparen – warum solltest du auch nicht!? – dann musst du deine Ausgaben deinen Mietzinseinnahmen gegenüberstellen. Es gilt, wenn möglich, alle Werbungskosten in deiner Steuererklärung abzusetzen. Nur so lassen sich die Steuervorteile optimal ausnutzen.

Das Absetzen von Abnutzungen – AfA richtig nutzen!

Wenn du dir eine Immobilie zulegst und diese vermieten möchtest, dann ist es – wenn du Geld zurückbekommen willst – zu empfehlen, die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von der Steuer abzusetzen.

was kann man bei der Vermietung von der Steuer absetzen

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Der Grundgedanke dabei ist der, dass sich deine vermietete Immobilie verständlicherweise abnutzt. Diese Form des Wertverlusts wird steuerlich eben durch die AfA (Absetzung von Abnutzungen) berücksichtigt. Das bedeutet, dass du als Vermieter:in die Anschaffung- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer deiner Immobilie verteilt steuerlich absetzen kannst.

Welche Summe du jährlich dafür geltend machen kannst, bemisst du anhand der Bemessungsgrundlage und dem jeweiligen Satz für Absetzung für Abnutzungen. Als Bemessungsgrundlage werden in der Regel die Anschaffungskosten der Immobilie herangezogen. Wichtig: Der Grundstückspreis (z.B. bei einem Hauskauf) ist darin nicht enthalten!

Sonderfälle

Aber Vorsicht! Wenn du eine vor dem 31.März 2002 angeschaffte Immobilie ab dem 1. Jänner 2013 erstmalig vermietest, darfst du nicht die tatsächlichen Anschaffungskosten zur Berechnung heranziehen. Als Berechnungsgrundlage gelten in diesem Fall die fiktiven Anschaffungskosten zum erstmaligen Vermietungszeitpunkt.

Miethäuser wiederum haben einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz von 1,5 Prozent. Dieser Wert entspricht einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren. Ausnahmen gelten nur für Miethäuser, die vor 1915 erbaut wurden. Bei diesen gilt ein AfA-Prozentsatz von maximal 2 Prozent. Diese Prozentsätze werden mit der Bemessungsgrundlage multipliziert.

Rechenbeispiel

Wenn du dir vor dem 31.März 2002 ein Haus um 450.000 Euro gekauft hast, welches du weitervermieten willst, und 250.000 Euro entfallen auf den Grund, dann gilt der AfA-Prozentsatz von 1,5 nur für die 200.000 Euro. Demzufolge lassen sich jährlich 3.000 Euro von der Steuer absetzen.

Bewohnst du als Besitzer:in die Immobilie jedoch selbst und vermietest diese ab dem 1. Jänner 2013, müssen von einem Immobilientreuhänder die fiktiven Anschaffungskosten zum 1. Jänner 2013 bescheinigt werden.

Besitzt du jedoch eine Immobilie, die du geschenkt bekommen oder geerbt hast, musst du die Absetzung für Abnutzungen der Vorbesitzer:in fortsetzen.

Aus Verlusten noch das Beste herausholen

Eine Immobilie ist nicht immer sofort ein Gewinn. Renovierungsarbeiten gekoppelt mit etwaigen zwischenzeitigen Leerständen können natürlich dazu führen, dass du als Vermieter:in Verluste einfährst. Diese Verluste kannst du jedoch im selben Jahr noch mit deinen Einkünften verrechnen.

Heißt: Du darfst die Verluste aus der Vermietung oder Verpachtung mit dem restlichen Jahresgewinn zusammen verrechnen. Dieser Vorgang mindert deine Steuerbemessungsgrundlage und deine Einkommenssteuerlast vermindert sich.

Einziges Problem bei der Sache: Existieren keine Gewinne, mit denen du deine Verluste verrechnen kannst, verfällt dieser Steuervorteil. Die Verluste ins kommende Jahr zu übertragen, ist leider nicht möglich.

Problemfall: „Liebhaberei“

Wenn du eine Immobilie „erfolgreich“ vermietest, dabei jedoch ständig nur Verluste erwirtschaftest, ist mit einer Nachfrage des Finanzamts zu rechnen. Es wird überprüft, ob du überhaupt Gewinn machen willst. Oder ob es sich vielmehr um eine ledigliche Liebhaberei handelt.

Wird die Vermietung als eine solche eingestuft, gehen Steuervorteile natürlich verloren. Heißt: Eine Verrechnung mit einem etwaigen anderen Gewinn ist nicht mehr möglich. Wenn du also zum Beispiel deine Wohnung günstig an einen Freund oder an eine Freundin vermietest, riskierst du sogar mögliche Steuernachteile.

Mit Umsatzsteuer oder ohne? Willkommen im Kleinunternehmertum

Gut zu wissen: Mit einem Jahresnettoumsatz unter oder von 30.000 Euro gilst du als Kleinunternehmer:in. Grundsätzlich bist du in dieser Klasse von der Umsatzsteuer befreit. Dafür darfst du aber auch keine Werbungskosten in deiner Steuererklärung geltend machen.

Du hast jedoch die Möglichkeit, dich für die Umsatzsteuer zu entscheiden. So musst du die Mieteinnahmen versteuern, darfst aber im Gegenzug dafür auch Steuervorteile in Anspruch nehmen. Dieser Schritt lohnt sich, wenn z.B. große Investitionen anstehen (Sanierungsmaßnahmen, Immobilienkauf, Reparaturen.) Narrenfreiheit hast du diesbezüglich aber auch nicht. So kannst du nicht nach Lust und Laune zwischen Steuerfreiheit und Steuerpflicht wählen. Nutzt du nämlich eine der Optionen, dann gilt diese für fünf Jahre.

Auch vor- und nachher deine Vorteile nutzen

Doch nicht nur ausschließlich dann, wenn Einnahmen vorliegen, kannst du in den Genuss von Steuervorteilen kommen. Sondern auch vor oder nach einem Mietverhältnis. Vor dem Vermieten deiner Immobilie sind oft Sanierungs- und Reparaturarbeiten notwendig. Außerdem brauchst du vielleicht eine:n Makler:in oder inserierst.

In der App von IMMOMATCH kannst du ohne Makler:innen Mieter:innen kennenlernen und den Perfect Match für deine Wohnung finden.

All diese, im Vorhinein entstandenen Kosten kannst du als s.g. Vorwerbungskosten absetzen. Aber aufgepasst: Dafür musst du eine Vermietungsabsicht nachweisen. Hast du z.B. vor der Renovierung oder Sanierung schon einen Mieter:in gefunden, kannst du dich mit eine Vormietvertrag absichern. Sobald du eine:n Makler:in beauftragst, kannst du ebenfalls eine Vermietungsabsicht nachweisen.

Auch für die Zeit nachdem dein:e Mieter:in ausgezogen ist, kannst du Nachwerbungskosten von deiner Steuer absetzen. Vor allem dann, wenn durch den Auszug Kosten entstanden sind. Offene Betriebskosten wie Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Grundsteueranteile oder Reparaturen.

Fazit – der Rückgriff auf einen Experten zahlt sich aus

Wenn du steuerliche Vorteile maximal nutzen willst, zahlt es sich immer aus, mit einem Profi zusammenzuarbeiten. Vor allem, um unnötige Fehler zu vermeiden. Denn im Paragraphendschungel ist ein Fehler schnell gemacht und der Unterschied zwischen einer Rückzahlung oder eine Nachzahlung ist oft eine schmale Gratwanderung. Daher solltest du dich im Zweifel immer an eine:n fachkundige:n Steuerberater:in wenden oder dich beim Vermieterschutzverein schlau machen.