Was darf ein Immobilienmakler: 6 Dinge, auf die du achten solltest

von Stefan Feinig am 04.02.2022

In fast allen Prozessen eines Wohnungswechsels oder einer Wohnungsfindung ist ein Makler oder eine Maklerin involviert. Die Hauptaufgabe eines Immobilienmaklers ist es, Mieter:in und Vermieter:in zusammenzubringen und dafür zu sorgen, dass es zu einem rechtskräftigen Vertragsabschluss kommt. Doch was genau darf ein Immobilienmakler alles machen? Wir sorgen gemeinsam mit unserem Partner IMMOMATCH für Klarheit und haben eine Liste mit 6 Punkten für euch zusammengestellt.

1. Die Pflichten eines Immobilienmaklers

Auch wenn Immobilienmakler in den meisten Fällen von nur einer Partei beauftragt werden – dem Vermieter – so sind diese dennoch dazu verpflichtet, auch auf die Bedürfnisse der potenziellen Mieter:innen Rücksicht zu nehmen. Das bedeutet, dass auch die Interessen der Mieter und Mieterinnen zu wahren sind.

Diese sollten nach bestem Wissen und Gewissen beraten werden und die Makler:innen müssen ihnen alle die Wohnung betreffenden Informationen mitteilen, welche für einen Vertragsabschluss von Bedeutung sein könnten.
Immobilienmakler sind auch dazu verpflichtet, sämtliche voraussichtlich auf die Mietenden zukommenden Kosten (welche durch einen Vertragsabschluss entstehen könnten, z.B. Gebühren) bekanntzugeben.
Außerdem müssen die Makler die Höhe ihrer Provision schriftlich mitteilen.
Auf ein wirtschaftliches oder familiäres Nahverhältnis zum Vermieter ist hinzuweisen.
Weiters muss die oder der Immobilienmakler:in auch mitteilen, sollte er oder sie als Doppelmakler:in tätig sein. Das bedeutet: Auch in einem Auftragsverhältnis zu dem Wohnungsabgebenden stehen – was oft der Fall ist.

2. Die Höhe der Provision eines Immobilienmaklers

Einer der wohl wichtigsten Punkte im Prozess eines Wohnungswechsels: Die Maklerprovision. Bei unbefristeten Mietverträgen – oder auch auf mehr als drei Jahre befristete Mietverträge – stehen dem Makler zwei Monatsmieten Provision (Brutto) zu.

Bei Verträgen, befristet auf bis zu drei Jahre, nur eine Monatsmiete. Interessanter rechtlicher Fakt: Ist der Makler zusätzlich noch als Hausverwalter tätig, darf er nur die Hälfte der Beträge verlangen! Aktuell ist die Provision noch von den Mieter:innen zu entrichten, was sich jedoch mit dem geplanten Bestellerprinzip ändern soll.

Was ist eine Monatsmiete? Diese errechnet man wie folgt: Nettomietzins und Betriebskosten gehören addiert. Auf diese Summe werden dann noch 20% Umsatzsteuer aufgeschlagen. Für alle, denen das Selberrechnen zu umständlich ist, hier ein zu empfehlender Online-Rechner.

Immobilienmakler Goodbye! – Provisionsfrei mieten und vermieten mit IMMOMATCH

Der Immobilienmakler ist das klassische Vermittlungselement zwischen Mieter:in und Vermieter:in. Wenn ihr euch als Mieter:in, aber auch als Vermieter:in diese unnötigen Ausgaben sparen wollt, dann empfehlen wir euch IMMOMATCH. Das ist eine App, die wie Tinder funktioniert. Dort swipen jedoch Vermieter:innen, Mieter:innen und WGs, bis sie kostenlos den perfect match gefunden haben.

3. Wofür ist eine Provision zu bezahlen?

Wichtigste Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers: der Mietvertrag (oder auch Kaufvertrag). Dieser wird zwischen Vermieter:in und Mieter:in bzw. zwischen Verkäufer:in und Käufer:in einer Immobilie geschlossen. Und das ist das, wofür die Makler:innern auch ihr Geld bekommen.

Für andere Tätigkeiten wie z.B. das Durchführen von Besichtigungen oder das Schalten von Inseraten dürfen Immobilienmakler:innen kein Honorar verlangen. Natürlich nur, insofern diese Punkte im Maklervertrag nicht ausdrücklich anders geregelt sind.

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Maklerprovision bei Vertragsverlängerung? Eine Provision an die Immobilienmakler:innen ist nur dann zu bezahlen, wenn es eine Vermittlungstätigkeit gibt. Wenn ihr also schon vorher an derselben Adresse wohnt, so ist bei Vertragsverlängerung eine Provision nicht rechtens.

4. Wann ist eine Provision an den Immobilienmakler zu bezahlen?

Ihr bezahlt die Provision natürlich erst nachdem der Deal abgewickelt worden ist. Heißt: Wenn der Mietvertrag erfolgreich abgeschlossen ist. Anzahlungen oder Vorauszahlungen sind keine zu entrichten! Sollten Immobilienmakler:innen jedoch diese von euch verlangen, dann Vorsicht, ihr werdet belogen und abgezockt.

5. Wann darf man die Maklerprovision kürzen oder zurückfordern?

Verletzen Immobilienmakler:innen wesentliche Pflichten, darf man als Mieter oder Mieterin sogar eine Mäßigung der Provision verlangen. Häufigste Gründe dafür können sein: eine fälschlicherweise zugesicherte Benutzung von Flächen (z.B. Garten) oder auch, wenn die (ungute) Lage der Immobilie verschwiegen wurde (z.B. in einem Hochwasser-Gebiet).

Verlangen Immobilienmakler:innen zudem mehr als die gesetzlich geregelte Provisionshöchstgrenze oder mehr als die vereinbarte Provision, muss er den zu viel gezahlten Teil der Provision zurückzahlen. Vorausgesetzt natürlich, man kommt dahinter. Betroffene müssen das zu viel gezahlte Geld jedoch binnen drei Jahre gerichtlich einklagen.

Nicht vergessen: Sollten Makler:innen ein wirtschaftliches oder familiäres Näheverhältnis zu den Auftraggeber:innen verschweigen, verfällt sein Anspruch auf Provision komplett. Auch Immobilienmakler:innen, die ihre eigene Eigentumsimmobilie (selbst) vermieten oder verkaufen, dürfen dafür keine Provision verlangen!

6. Was darf ein Immobilienmakler in Bezug auf Vertragsmodalitäten?

Nur auf Basis eines Vertrags und bei erfolgreich vermitteltem Rechtsgeschäft dürfen Immobilienmakler:innen eine Provision verlangen. Ein Vertrag mit diesem muss jedoch nicht zwangsläufig durch die Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages zustande kommen.

Er kann auch bereits schlüssig, z. B. durch die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit dem Makler, abgeschlossen werden. Die Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages dient lediglich der Absicherung des Maklers oder der Maklerin.