Mieter aufgepasst: Die Rechte und Pflichten eurer Hausverwaltung

von Stefan Feinig am 24.02.2022

Im Wohn- und Lebensprozess ist das Phänomen Hausverwaltung eine oft vergessene Entität. Ein fataler Fehler! Finanziell gesehen. Wenn man bedenkt, wofür die Hausverwaltung im Grunde verantwortlich ist. Was die gutherzigen Mieterinnen und Mieter in den meisten Fällen jedoch leider nicht wissen und daher allzu oft Reparaturen und Kosten selbst übernehmen, anstatt die Hausverwaltung dafür bezahlen zu lassen. Was ja deren gutes Recht wäre. Damit auch ihr einen Eindruck bekommt, wer wofür verantwortlich ist, haben wir gemeinsam mit unserem Partner IMMOMATCH diesbezüglich die wichtigsten Punkte für euch gesammelt.

Die Geschichte von Gregor und seiner Hausverwaltung

Vor kurzem sind Gregor und seine Partnerin Fernanda umgezogen. (Anm. d. Red.: die Namen sind natürlich nicht erfunden!) Sie erwarten Nachwuchs und haben sich daher für eine größere Wohnung entschieden. Unsere 11 Tipps für eine erfolgreiche Wohnungssuche haben sie sich zu Herzen genommen und daher auch mit Hilfe von IMMOMATCH die perfekte Bleibe für ihr zukünftiges Familienglück gefunden. Die WARDA-Advice: 9 Tipps für den Wohnungswechsel haben sie sich natürlich auch noch durchgelesen, so dass auch bei der Übergabe ihrer abgegebenen Kellerwohnung nichts schief gegangen ist.

Bis zum Einzug in die neue Traumwohnung ging somit alles reibungslos über die Bühne. Doch dann die Überraschung: die Außenfenster sind kaputt. Daher zieht es u.a. stark. Und heizen tun die Beiden aufgrund dessen auch so einiges an Geld zum Fenster raus. Was tun? „Selbst ist der Mensch!“, denkt sich Gregor, fährt in den nächsten Baumarkt, kauft alle nötigen Materialien für eine Reparatur, bringt die Fenster wieder in Ordnung und spart sich so viele gute Euros im Monat an Heizkosten.

Mieter übernehmen kostenlos die Arbeit der Hausverwaltung

„Ein echter Traumkerl.“, denkt sich Fernanda, kuschelt sich zu ihm und beide Netflix and chillen bis ans Ende ihrer Tage (bzw. bis zum Ende des Mietvertrags) auf ihrer Family-Couch im Wohnzimmer und genießen die wohlige Wärme, die dank der von Gregor reparierten Fenster auch in der Wohnung bleibt.

An dieser Geschichte ist jetzt nichts auszusetzen. Außer vielleicht, dass Gregor – ganz Geschlechterklischeekonform – alleine die Reparatur der Fenster übernommen hat. Aber egal. Viele kennen das: Man hat ein Problem in der Wohnung und löst es dann auch.

Doch bei Gregor liegen die Dinge etwas anders. Denn Gregor hätte sich den Besuch im Baumarkt und die anschließende Reparatur sparen können. Warum? Ganz einfach, weil die Hausverwaltung für so etwas verantwortlich gewesen wäre und er als Mieter keinen müden Cent in diese Reparatur stecken hätte müssen. Bei die Innenräume betreffenden Renovierungen hätte er selbst Hand anlegen können.

Die Pflichten der Hausverwaltung

Doch so wie Gregor geht es den meisten von uns. Wir tun viele Dinge in unserer Wohnung selbst, anstatt diese von der Hausverwaltung erledigen zu lassen. Was ja genau genommen deren Pflicht ist. Da aber viele so gar nichts darüber Beschied wissen, was genau die Aufgaben einer Hausverwaltung sind, haben wir hier einige wichtige Punkte für euch gesammelt. Die Hausverwaltung ist nämlich verpflichtet für die:

Instandhaltung und Sanierung des Gebäudes
die zeitgerechte Durchführung von Sanierungsmaßnahmen (wie z.B. die Reparatur von Fenstern und Behebungen diverser Schäden.)
die Beaufsichtigung und Pflege des Hauses sowie der Außenanlagen
sowie die Beauftragung von Reparaturarbeiten (wie z. B. an Elektro-, Wasser- und Gasleitungen, Aufzügen usw.)

© Shutterstock

Weiterer wichtiger Punkt (für Eigentümer:innen) sind Kostenrechnung und Rücklagen. Denn die:

Abrechnung der Betriebskosten
die Kalkulation von Heiz- und Warmwasserkosten
den Aufbau von Rücklagen
und die Einmahnung von Rückständen (sollten Zahlungen von Eigentümern ausstehen)

muss ebenfalls die Hausverwaltung übernehmen. Außerdem hat die Hausverwaltung auch noch eine gewisse Informationspflicht. Das bedeutet:

Auskunftspflicht gegenüber allen Wohnungseigentümer:innen
Einsehbares Konto über Ein- und Auszahlungen
Jährliche Vorausschau über anfallende Sanierungsmaßnahmen
Transparente Angabe über die Kostenkalkulation und die benötigten Rücklagen
Die Betriebskostenabrechnung ist spätestens 6 Monate nach Ablauf des letzten Kalendermonats schriftlich an die Eigentümer zu übermitteln
Mindestens alle zwei Jahre muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden
Informationen über Hauszustand, Kostenänderungen und zukünftige Investitionen sind bereitzustellen
Außerdem ist die Hausverwaltung zuständig für die Beschwerden und Probleme von Mieter:innen und Eigentümer:innen. Wobei diese selbstverständlich auch zu lösen sind!

Hausverwaltung: Pflichten gegenüber den Mieter:innen

Die Hausverwaltung hat eine vertragliche Vereinbarung mit den Objekteigentümer:innen. Daraus schließend vertritt sie deren Interessen gegenüber den Mietenden. Grundsätzlich hat die Hausverwaltung den Mietenden gegenüber jedoch dieselben Aufgaben und Pflichten wie gegenüber den Eigentümer:innen. Jedoch mit folgenden Abweichungen:

Die Betriebs-, sowie Instandhaltungs- und Sanierungskosten dürfen nicht auf die Mietenden übertagen werden. Diese sind aus den Einnahmen aus den Mieten abzudecken. (Betriebskosten zahlt man nämlich an Vermieter:innen und nicht an die Hausverwaltung!)
Anders als viele vielleicht annehmen, gehört die Vermittlung bei Streitigkeiten unter den Mietparteien nicht zu den Aufgaben der Hausverwaltung. Erst wenn ein Bewohnen nicht mehr möglich sein sollte, wird ein Einschreiten nötig.

Darüber hinaus ist es möglich, dass die Hausverwaltung bei Mietobjekten folgende Aufgaben und Pflichten übertragen bekommt:

Erstellung und Abschluss von Mietverträgen
Korrespondenz mit den Eigentümer:innen des Miethauses
Regelmäßige Abrechnung gegenüber dem Objekteigentümer und -eigentümerinnen
Erstellung von objektbezogenen Berichten und Auswertungen
Nebenkostenabrechnung für Mieter:innen
Baugenehmigungen für gewünschte Änderungen seitens der Mieter:innen
Rücksprache mit Eigentümern über durchzuführende Modernisierungen
Einziehung der Mieten
Verwaltung des Mietzinses
Wohnungsabnahmen und Neuvermietung
Sonstige buchhalterische Aufgaben

Reparaturen: Wofür ist die Hausverwaltung zuständig?

Wie im Falle von Gregor fallen in Wohnungen immer wieder Reparaturen an. Dabei ist es oft eine Streitfrage, wer die Kosten dafür trägt, da die rechtliche Lage nicht immer eindeutig ist und oft auch kompliziert. Wie im Falle der Fenster zum Beispiel. Denn da gilt: sind die Außenfenster kaputt, zahlt der oder die Vermieter:in. Falls jedoch die Innenfenster defekt sind, zahlt der oder die Mieter:in selbst.

Grundsätzlich gilt jedoch: dass die Vermietenden oder die beauftragte Hausverwaltung erhebliche Schäden zu beseitigen haben, welche die Gesundheit der Bewohner:innen gefährdet. Mängel, die die Mietenden hingegen selbst verursachen, haben diese natürlich auch selbst zu beheben. Aber eigenständige, gewollte verschönernde Renovierungsarbeiten im Inneren gehören nicht zu den Aufgaben der Hausverwaltung – hier könnt ihr aber selbst Hand anlegen. IMMOMATCH hat hier 5 Tipps für die Sanierung.

© Shutterstock

Wichtige Sonderregelung

Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 ist es rechtlich geregelt, dass die Mietenden dazu verpflichtet sind, die Heizung zu warten. Darunterfallen: Funktionsüberprüfung, Reinigung, Entlüftung, Austausch von Verschleißteilen, Heizeinstellung und Abgasmessung.

Für die Erhaltung der Therme ist jedoch der Vermieter zuständig. Diese Information ist wichtig, denn die Kosten, die ihr für die jährliche Thermenwartung bzw. etwaige Reparaturen bezahlen müsst, könnt ihr von der Hausverwaltung zurückerstatten.

Gregors Fazit

Bezüglich Rechte und Pflichten, nicht nur von denen der Hausverwaltung, ist es immer besser, sich zu informieren. Und zwar im Vorfeld. Denn oft gibt es bestimmte Fristen, nach deren Verfall man nichts mehr zurückbekommen kann oder generell einfach Pech gehabt hat. Wie z.B. Gregor, dessen Fenster jetzt zwar tip-top in Ordnung sind, der aber selbst unnötig viel Zeit und Mühen in die Reparatur gesteckt hat.

Lebenszeit, die er besser in die Geburtsvorbereitung stecken hätte können. Oder als Lesezeit in ein neues Buch. Wie dem auch sei: bei Unwissenheit empfiehlt sich auf jeden Fall ein Anruf bei der Mietervereinigung, die sich schon seit über 100 Jahren für die Rechte der Mietenden einsetzt.

Wien und Österreich